18.10.2013

Кто-то хочет более комфортных условий и просторного жилья, кому-то хочется уйти из-под родительского крылышка, кто-то стремится сделать выгодное инвестиционное вложение, а кому-то и вовсе жить негде. Задумываться-то задумывается, но может ли купить? Целиком на свои собственные деньги, наверное, далеко не каждый десятый житель нашей необъятной страны способен купить себе квартиру. Разве что в долг. Не каждый, конечно, решается на многие годы попасть в кабалу к банку, выплачивая еще и немалые проценты по ипотечному кредиту. Диапазон разброса стоимости ипотечного кредита весьма широкий, потому что здесь все зависит от срока и условий, на которых покупатель оформляет ипотеку. Но в любом случае жилье может обойтись в полтора, а то и в три раза дороже своей заявленной стоимости. 

Между тем цены на квадратные метры, в частности в Москве, как показывает статистика агентств недвижимости, в последние несколько лет стабилизировались и даже снижаются.

Так, по данным июльской статистики агентства недвижимости «Миэль», средняя цена новостроек в Москве в июле составила 220,3 тыс. руб. за 1 кв. м, что на 2,5% ниже, чем в июне. Означает ли это, что поскольку спрос на квартиры как минимум не растет в последнее время, то и банки будут снижать стоимость ипотечного кредита в конкурентной борьбе за клиента? Или такого сюрприза от кредитных организаций задумывающимся о приобретении жилья в ипотеку ожидать не стоит? От чего вообще зависит стоимость ипотечного кредита? Из чего она складывается? 

Процентная ставка по ипотечному кредиту складывается из ставки, по которой казначейство банка предлагает деньги для размещения (которая не ниже стоимости их привлечения), надбавки прибыли, устанавливаемой бизнес-подразделением (маржи), а также надбавки за риск и затраты на организацию выдачи данных кредитов (операционные и капитальные расходы), разъясняетнам начальник управления методологии, продуктов и разработки кредитной документации департамента ипотечного кредитования «Номос-Банка» Сергей Столбунов.

Понятно, что все не так просто, но ведь рыночные законы действуют во всем мире идентично? Разве не те же параметры определяют величину ставки ипотечного кредитования в США или в Европе? Но почему-то припоминаются репортажи из США, которые часто показывали в разгар кризиса 2008 года, когда ставки кредитования, в том числе ипотечного, были настолько низки, что покупку жилья мог себе позволить даже американский безработный, поскольку пособия по безработице ему хватало на ежемесячные выплаты по ипотечному кредиту. Конечно же, мечтать о том, что наш безработный сможет выплачивать ипотечный кредит, мы не будем. Но можно ли помечтать о таких же ставках по ипотечным кредитам как на Западе, к примеру, в перспективе ближайших нескольких лет?

На этот счет нас, к сожалению, эксперты не обнадеживают. И причин для этого немало. Высокие ставки по ипотечным кредитам в России, поясняет Сергей Столбунов, обусловлены следующими причинами:

- в России дороже, чем в Европе и США, стоят привлекаемые банками денежные средства, за счет которых осуществляется последующая выдача ипотечных кредитов;

- банкам в России не доступны в необходимом объеме длинные и дешевые деньги (деньги пенсионного фонда, например);

- в России по сравнению с США и Европой практически не развит институт секьюритизации ипотечных кредитов (доход от сделок по секьюритизации: США - 80% ВВП, Евросоюз - 40% ВВП, Россия - 1% ВВП); 

- в России отсутствуют эффективные механизмы страхования рисков, позволяющие банкам снижать рисковую составляющую в процентной ставке, не настолько развит фондовый рынок и очень большие операционные расходы на выдачу и дальнейшее обслуживание выданных ипотечных кредитов.

«Ставка по ипотеке как в России, так и в других странах зависит от значительного числа факторов, основным из которых является уровень инфляции. Именно инфляция оказывает определяющее влияние на ставки как по кредитам, так и по депозитам. Следовательно, различия в ставках очевидны», - добавляет начальник управления продаж ипотечных продуктов «Нордеа Банка» Роман Слободян.

В последнее время аналитики многих авторитетных финансовых институтов прогнозируют ослабление инфляционного давления  в России. В частности, эксперты Barclay’s полагают, что к осени уровень инфляции снизится до 6% в годовом исчислении, а по итогам третьего квартала ослабление инфляционного давления продолжится. Уровень инфляции может быстро скатиться до целевого уровня в 6%, уверены и в BofA Merrill Lynch, аргументируя свои доводы тем, что майский скачок цен на продукты питания произошел на фоне умеренной продовольственной и базовой инфляции, а значит, сезонные факторы резкого усиления инфляционного давления отыграны. По оценкам экспертов американского банка Morgan Stanley, хороший урожай и снижение инфляции в июле на 0,4-0,5 п. п. в сравнении с июлем прошлого года позволяют ожидать дальнейшего существенного ослабления инфляционного давления до целевого уровня 5-6% в годовом исчислении уже в сентябре.

Означает ли это, что есть шансы и у нас на снижение стоимости ипотечного кредита - ведь ослабление инфляционного давления позволит  ЦБ РФ снизить ставку рефинансирования, чтобы поддержать рост российской экономики.

«Вероятнее всего, нет, поскольку ставка рефинансирования на сегодняшний день уже не влияет на рыночные механизмы ценообразования и практически не используется банками при получении рефинансирования. Это скорее индикативный показатель, который используется больше в договорных отношениях между субъектами правоотношений и влияет только на инфляционные ожидания в стране. Кроме того, снижение процентных ставок ЦБ может привести не к снижению стоимости кредитов, а к разгону инфляции и увеличению оттока капитала, чего явно не допустит ЦБ», - полагает Сергей Столбунов из «Номос-Банка».

Соглашается с ним и Роман Слободян из «Нордеа Банка»: «Я бы отметил, что до середины лета 2013 года был заметен отчетливый тренд на повышение ставок по ипотеке, пусть не значительное и не резкое, но все-таки повышение. Однако с началом календарной осени ситуация изменилась за счет введения многими игроками ипотечного рынка сезонных акций, таким образом возрастающий тренд сменился некоторым снижением – средние рыночные ставки снизились на 0,3%. Что касается ожиданий, то, по нашему мнению, никаких существенных, ощутимых изменений в краткосрочной перспективе не ожидается. Вероятнее всего, среднерыночная ставка в размере 12,5% годовых будет колебаться, но серьезных отклонений от достигнутого уровня не ожидается». 

И все-таки шансы на то, что ипотека в России подешевеет, и даже в этом году, есть. Сергей Столбунов заверил нас, что есть ожидания, что ставки могут до конца года опуститься в среднем на 1-2%.

Источник: IPOCREDIT.RU